par 7 erreurs à éviter en achetant sur plans
Acheter sur plans c’est faire entièrement confiance au promoteur qui réalisera le bien que vous apprêtez à acheter. Cette confiance se mérite. En prenant garde à ne pas faire ces erreurs, vous vous mettez à l’abri des conséquences qu’elles peuvent avoir sur votre investissement.
Susciter votre intérêt est très (trop) facile…
Au premier abord, c’est l’esthétique du projet qui vous séduit, la qualité des images 3D, la visite virtuelle et les autres outils offerts sur le site web de cette nouvelle promotion. Cela vous aide à vous projeter. C’est « fait pour ». Il n’y a rien à redire: la société de promotion a bien fait son travail: attirer et séduire.
Vous vous y voyez déjà dans ce bel appartement. Il est spacieux, vous pouvez même choisir les revêtements et simuler sur la visite virtuelle pour voir ce que ça donne, c’est génial !
Et… pas de voisins au Sud, votre vue est dégagée.
Cela vous plaît beaucoup et en plus c’est dans vos prix.
Cela ne suffit pas si vous voulez être sûr de faire une vraie bonne affaire.
Nous allons voir pourquoi.
La vente sur plans
Pour le promoteur, pouvoir « vendre sur plans » sécurise l’opération.
En outre, débloquer le processus de vente rapidement auprès de plusieurs prospects, constitue une preuve sociale pour ceux qui sont encore indécis.
Réussir à vendre avant de construire
Pour le promoteur, cela implique d’obtenir la confiance de ses clients, mais aussi celle de leur banquier.
Et vous alors?
Nous allons aborder au moins 7 erreurs qui pourraient avoir une importance à court ou moyen terme, voire pour certaines, devenir un défaut rédhibitoire si vous souhaitez revendre.
Erreur N° 1 : signer un compromis, une promesse, ou tout acte qui vous engage, sans être assuré du financement de votre achat
Le « Moment séduction » passé vous allez « redescendre sur terre« .
Vous allez trouver votre banquier et lui soumettre votre projet d’achat. Attendez-vous à quelques questions qui n’ont rien à voir avec votre achat, mais bien à votre situation.
La garantie offerte par l’objet de vos rêves n’est pas suffisante à ses yeux. Il prendra aussi en compte les relations déjà établies ou non avec sa banque.
Il va examiner si la charge financière est supportable pour vous, en fonction de vos revenus et de votre situation, et SURTOUT selon ses critères !
Le taux actuel des financements hypothécaires est des plus intéressants 1% ou à peu près. Selon vos calculs cela vous coûtera moins que le loyer de votre 5 pièces en location. Pas pour le banquier, ni pour votre banquière, qui va calculer un « loyer de la dette » à 5 %. Si vous pensez pouvoir vous offrir ce bijou avec vos CHF 200’000.- de fonds propres, en payant 1% de CHF 800’000.- par exemple, cela vous reviendra (en oubliant la rentabilité de vos fonds propres) à seulement CHF 8’000.- par année, c’est votre calcul, pas celui de votre banque !
Pour la banque, en admettant que votre situation l’autorise à vous octroyer un prêt de CHF 800’000.-, elle va calculer ces 5% d’intérêt sur votre dette , plus quelque chose pour l’amortissement, disons 1% et ajouter 1% pour tenir compte de vos nouvelles charges d’heureux propriétaires ! soit CHF 56’000.- par année. Cela fait 7x plus que votre calcul ! En règle générale, ce montant ne devrait pas dépasser un tiers de vos revenus, soit dans cet exemple CHF 168’000.- annuel ou CHF 14’000.- par mois.
Erreur N° 2 : ne pas se soucier de la solvabilité du promoteur
Vous allez investir toutes vos économies, voire celles de vos proches, dans cet achat. Vous allez faire alliance avec un partenaire commercial que vous ne connaissez pas. C’est votre devoir de vous préoccuper de la solvabilité et du sérieux de votre « associé » pour quelques mois. Renseignez-vous auprès de votre banquier. Mais aussi demandez-lui quelles sont, de manière exhaustive, ses 5 dernières promotions.
Prenez des renseignements auprès de personnes qui ont fait appel aux services de ce promoteur. Comment cela s’est passé ? A-t-il honoré les garanties en cas de soucis. Les engagements pris, les coûts, les délais, les spécifications techniques, ont-ils été respectés ?
Erreur N° 3 : ne pas se soucier du descriptif technique proposé par le promoteur
Faites appel à un architecte de confiance pour examiner ce document si vous n’êtes pas à même d’en juger la teneur et les qualités.
Les choix correspondant aux prix forfaitaires annoncés pour la cuisine, les appareils sanitaires, des carrelages, et autres revêtements pourront être appréciés chez les fournisseurs que le promoteur doit vous indiquer. Renseignez-vous de le pays proviennent ces marchandises ? En particulier s’il s’agit d’éléments structurels préfabriqués ! sont-ils conformes aux normes en vigueur ? y-a-il un distributeur dans votre pays ? qui vous garantira de leur payement ? Encore une fois faite appel à un professionnel, architecte ou ingénieur, pour vous représenter, cela vous coûtera bien moins cher qu’une mauvaise expérience.
Quant aux spécifications techniques comme l’isolation thermique et plus encore l’isolation phonique doivent être vérifiées par votre architecte !
La qualité des fournitures est nécessaire, mais pas suffisante. C’est leur mise en oeuvre qui vous garantira le niveau de qualité attendu.
Cette garantie repose sur le travail des maîtres d’état qui réaliseront les travaux, vous devez connaître les entreprises qui réaliseront les travaux, le promoteur doit vous en donner une liste. Ce sera vos interlocuteurs en cas de travaux de garantie !
Observer bien s’il s’agit d’entrepreneurs de votre région, cela constitue l’une de vos garanties
Erreur N° 4 : ne pas se soucier du calcul et de vos quotes-parts de copropriété
Ces quotes-parts, appelées aussi tantièmes ou millièmes, représentent votre part de la valeur totale des parties communes de l’immeuble, notamment, le terrain, la structure, la toiture, les canalisations, etc.).
Elles ne prennent pas en considération le fait que vous ayez des robinets en or ou du parquet en érable du Japon.
Pour le banquier, c’est une indication contractuelle que vous avez avec lui. Si le bâtiment devait être totalement détruit par un incendie, ce que je ne vous souhaite évidemment pas ! Vous toucheriez le prorata de vos quotes-parts de la valeur de couverture d’assurance. Si vous avez fait des aménagements ou des investissements somptuaires dans votre lot, les millièmes ne les prennent pas en compte. C’est à vous de vous assurer pour cela.
J’ai abordé le risque de ces trop chers millièmes dans un autre article.
Erreur N° 5 : ne pas connaître le budget prévisionnel des charges de copropriété
Vous allez passer du statut de locataire à celui de « propriétaire », en fait de copropriétaire, nous verrons plus loin que ce n’est pas tout à fait la même chose !
À ce jour vous connaissez vos charges pour occuper l’appartement que vous louez, c’est simple. Vous payez votre loyer, les charges sont comprises ou facturées en plus. Par un décompte de charges de fin d’année, votre propriétaire vous rétrocède, ou vous demande de lui verser un montant relativement marginal par rapport à vos versements annuels.
Demain, en tant que copropriétaire, vous allez payer les intérêts de votre dette, l’amortissement de votre prêt, mais aussi des charges de copropriété. Celles-ci intègrent (la liste n’est pas exhaustive), les frais énergétiques des parties communes, l’entretien des extérieurs, les abonnements d’entretien des équipements, les frais d’administration, le concierge, etc. Sans oublier une dotation au fonds de rénovation.
Pour savoir où vous allez, vous devez impérativement connaître les futures charges que votre copropriété devra assumer annuellement, même si le budget est estimatif ! en particulier, quelle part de ces charges vous sera facturée.
Les doutes, les inconnues, les « on est en train de le faire » sont des éléments bloquants dans le processus d’achat n’hésitez pas à le faire savoir au vendeur.
Erreur N°6 : faire abstraction de la clé de répartition des charges
Comme je l’ai expliqué dans mon article sur les « trop chers millièmes, il y a lieu de définir une clé de répartition équitable des charges. Et ceci, dès la constitution et avant la première vente. Si les charges sont excessives pour le lot que vous aurez acquis, ce sera non seulement lourd à assumer pour vous, mais aussi un boulet en cas de vente.
Vous pourrez peut-être totalement amortir votre dette hypothécaire (même si fiscalement ce n’est pas forcément une chose à faire), mais JAMAIS vous ne pourrez réduire vos charges.
Erreur N° 7 : pensez que vous serez chez vous !
En étant « propriétaire » d’un lot dans une copropriété, vous êtes dans les faits propriétaire d’une part proportionnelle à vos millièmes (ou tantièmes) de l’ensemble de l’objet des parties communes (structure, canalisations, toitures, espaces communs comme les couloirs, ascenseurs, escalier, jardin, etc…).
En droit, vous bénéficiez de l’usage exclusif de votre logement, vous partagez l’usage des parties communes avec les autres copropriétaires.
La vie de la copropriété est régie par la loi et par le règlement de copropriété (ou propriété par étage (PPE), être copropriétaire c’est avoir des droits, mais aussi des devoirs.
C’est pour cette raison, vous devez prendre la peine de lire soigneusement le règlement de copropriété. Examiner s’il prévoit une notamment une répartition équitable des charges. Vérifier que ce que l’on vous a dit lors de la négociation de vente correspond au règlement (caves, réduits, jardin, etc.).
En résumé
Le vendeur doit obtenir et mériter votre confiance,
Notamment, en vous permettant d’établir votre budget une fois que vous serez propriétaire.
En vous renseignant de manière complète et transparente, le promoteur ou le courtier chargé de la vente, lèvera ainsi une partie de vos appréhensions avant que vous fassiez l’investissement de le plus important de votre vie.
Résumé de 7 erreurs à ne pas commettre en cas d’achat sur plan
Erreur N° 1 :
Signer un compromis, une promesse, ou tout acte qui vous engage, sans être assuré du financement de votre achat
Erreur N° 2 :
Ne pas se soucier de la solvabilité du promoteur
Erreur N° 3 :
Ne pas se soucier du descriptif technique proposé par le promoteur
Erreur N° 4 :
Ne pas se soucier du calcul et de vos quotes-parts de copropriété
Erreur N° 5 :
Ne pas connaître le budget prévisionnel des charges de copropriété
Erreur N°6 :
Faire abstraction de la clé de répartition des charges
Erreur N° 7 :
Pensez que vous serez chez vous !
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