On a trouvé !

Ce bel attique au centre-ville en parfait état et proche de tout.
Son prix est intéressant, voire étonnamment avantageux. Cela fait des mois que vous cherchiez.
Vous m’avez dit à quel point vous en aviez marre de payer des loyers dans le vide.
Votre loyer actuel est bien au-dessus de ce que vous coûteront les intérêts de la banque, même en amortissant votre prêt.

Quelle est ambiance ?

Prenez la peine de demander et de lire les derniers procès-verbaux, au moins ceux des trois années précédentes.
Comment réagiriez-vous dans les débats dont vous prenez connaissances ? d’accord avec la décision, à l’aise, gêné, fâché… ?
Examinez si les travaux d’entretien proposés sont acceptés, remis à plus tard, ou même refusés.
Le fonds de rénovation actuel est-il suffisant pour financer les travaux déjà votés et acceptés ou devrez vous « passer à la caisse » prochainement?
Dans toute la mesure du possible, essayer de savoir de quelle génération sont les copropriétaires dans la PPE.

Génération d’incompréhension

Je n’ai rien contre les copropriétaires âgés, mais leur intérêt n’est pas forcément le même que celui de jeunes propriétaires.Ces derniers veulent maintenir la valeur de leur investissement, tandis que les aînés souhaitent ou doivent limiter leurs charges.
Si les appartements sont principalement occupés par des locataires, il est possible que leurs propriétaires souhaitent en retirer un bon rendement et limiter leurs frais.
Il n’y a rien de mal à cela mais il faut en être conscient quand on achète un lot de copropriété.

Eviter la douche froide !

Avant d’acheter, je vous recommande vivement de vous pencher sur le règlement et sur les comptes de la copropriété.
En particulier d’examiner quel est le montant à disposition sur le fonds de rénovation. Faite un rapide calcul par rapport à la valeur de couverture incendie. En fonction de l’âge de l’immeuble et suivant s’il a été ou non entretenu, il faudrait idéalement avoir investi ou provisionné entre 15% et 25% de cette « valeur à neuf » sur 30 ans.

Quand la conscience s’éveille…

Combien l’assemblée des copropriétaires consent de verser annuellement sur ce fonds de rénovation. Cette réserve devrait permettre de financer les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes, voire à leur rénovation.
Je sais que cela n’est pas très motivant quand on a eu un coup de cœur, mais allez-y quand même, creusez encore un peu…

Ce qui est fait n’est plus à faire… ou pas tout de suite 🙂

Renseignez-vous sur les travaux des parties communes qui ont déjà été réalisés, et quand ?
Je pense à la toiture, aux façades, aux étanchéités des balcons, la chaufferie, les ascenseurs, les canalisations.
La durée de vie de la majorité de ces éléments varie entre 15 et 40 ans.
Sans omettre des travaux de mise en conformité découlant de nouvelles dispositions légales auxquels il faudra songer.

Toujours motivé ?

Le fonds de rénovation suffira-t-il pour réaliser les travaux qui devront être entrepris ?
Êtes-vous prêts, ou pourriez-vous encore, payer encore pour le bâtiment qui accueille votre appartement coup de cœur ?

Si le fonds de rénovation est à CHF 100’000.- et que les travaux devenus nécessaires, voire obligatoires, doivent être financés pour
CHF 500’000.-, un « appel de fonds » vous sera demandé par l’administrateur.

En admettant que votre quote-part de PPE soit de 90 millièmes,
vous devrez assumer (CHF 500’000.- ./. CHF 100’000.-),  soit CHF 400’000.- /1000 x 90 = CHF 36’000.-.

Suivant la position du fonds de rénovation de l’immeuble dans lequel vous achetez votre appartement,

Il est important de constituer votre propre réserve pour travaux.